O mercado imobiliário dos Estados Unidos continua atraindo bilhões de dólares de investidores estrangeiros, mesmo em um período marcado por preços elevados e crédito mais caro. Entre abril de 2025 e março de 2026, compradores internacionais movimentaram US$ 45,3 bilhões na aquisição de 67,1 mil imóveis residenciais usados no país, segundo a National Association of Realtors (NAR). A Flórida permaneceu como o principal destino desse capital, concentrando 20% das compras realizadas por estrangeiros.
É dentro desse mercado que os irmãos brasileiros André Peniche e Adriano Murta decidiram procurar oportunidades em um segmento bem diferente do imóvel pronto. Em vez de concentrar a atuação apenas em propriedades já valorizadas, os dois passaram a buscar casas antigas, defasadas ou até próximas de leilões, com potencial para serem recuperadas e reposicionadas no mercado americano.
A decisão nasceu depois de anos estudando investimentos imobiliários nos Estados Unidos e orientando brasileiros interessados em construir patrimônio no país. André e Adriano perceberam que, para conhecer realmente as oportunidades e os riscos desse mercado, precisavam sair da análise e entrar na operação: comprar com o próprio capital, administrar obras, contratar fornecedores, controlar custos e descobrir, na prática, o que transforma uma propriedade depreciada em um ativo capaz de gerar renda.
“Percebemos que, para entregar uma análise realmente completa, não bastava olhar apenas a compra do ponto de vista teórico, jurídico ou tributário. Era preciso estar dentro da operação, entender o mercado na prática, negociar, reformar, lidar com fornecedores, avaliar custos, prazos, locação e saída. Queríamos atuar não apenas como consultores, mas como empresários que conhecem o processo de dentro para fora”, afirma Peniche, advogado tributarista especializado em planejamento patrimonial e investimentos internacionais.
A busca começa, muitas vezes, antes de o imóvel chegar efetivamente a um leilão. Os irmãos monitoram propriedades que aparecem em listas de leilão ou até de demolição e, quando identificam potencial, procuram negociar diretamente com os proprietários. Antes da compra, entram na conta localização, demanda por aluguel, liquidez, preço médio da região, impostos, seguros e custo da reforma, além do chamado After Repair Value (ARV), valor estimado da propriedade após a recuperação.
Um dos projetos realizados em Oklahoma mostra como essa lógica funciona. A dupla adquiriu uma casa antiga por aproximadamente US$ 35 mil e realizou uma reforma completa. O investimento total chegou a cerca de US$ 97 mil e, depois das intervenções, o imóvel passou a ter valor de mercado estimado em aproximadamente US$ 167 mil.
Em vez de vender a propriedade, André e Adriano optaram por alugá-la por US$ 1,8 mil mensais e realizar um refinanciamento. Segundo Peniche, a operação permitiu recuperar, por meio do refinanciamento do imóvel, aproximadamente 110% do capital inicialmente investido, além de gerar um ROI (Return on Investment) de 72,16%.Os recursos obtidos foram destinados a novas aquisições, enquanto o imóvel permanece na carteira, gerando renda. A estratégia é conhecida no mercado americano pela sigla BRRRR, de Buy, Rehab, Rent, Refinance and Repeat: comprar, reformar, alugar, refinanciar e repetir.
“Esse caso mostra que a oportunidade não está simplesmente em encontrar uma casa barata. É preciso comprar com tese, reformar com critério e saber antecipadamente o que será feito depois. Não adianta comprar bem e reformar mal, assim como não adianta fazer uma ótima reforma em uma região sem demanda. O resultado está na combinação entre análise, execução e estratégia”, explica Peniche.
A experiência com as primeiras obras também trouxe aprendizados sobre a dinâmica do mercado americano. Mão de obra especializada, fornecedores, licenças, seguros, contratos e regras municipais precisam ser considerados desde o planejamento, especialmente em reformas que podem envolver desde acabamentos até intervenções em telhado, elétrica, hidráulica e estrutura.
Hoje, a operação reúne investimentos próprios, reformas para terceiros e análise de oportunidades para brasileiros interessados no mercado americano. A atuação está concentrada principalmente na Flórida, em regiões como Miami, Orlando, Davenport e Kissimmee, além de projetos em Oklahoma e Texas.
“A partir dessa atuação conseguimos mostrar os bastidores da operação e trabalhar com números reais dos nossos próprios casos. Sabemos onde os custos aparecem, como avaliar uma reforma, negociar, pensar a locação e estruturar juridicamente o investimento. A experiência prática mudou completamente a nossa forma de enxergar o mercado”, afirma Peniche.
Agora, os irmãos planejam ampliar a rede de fornecedores e parceiros e avançar sobre regiões que combinem preços de entrada competitivos, demanda por locação e potencial de valorização, expandindo o modelo que começou com a recuperação de imóveis antigos nos Estados Unidos.