O enfraquecimento da demanda por imóveis novos nos Estados Unidos tem ampliado o espaço para negociação entre compradores e construtoras. Em julho, 37% das empresas do setor reduziram preços, com corte médio de 6%, enquanto 63% ofereceram algum tipo de incentivo comercial, segundo a Associação Nacional de Construtores de Moradias dos Estados Unidos. O movimento cria uma janela mais favorável para quem busca adquirir imóveis, inclusive investidores estrangeiros.

Para o brasileiro, porém, o desconto inicial não deve ser analisado de forma isolada. Custos de fechamento, condições de financiamento, melhorias no imóvel, taxas administrativas e benefícios adicionais podem alterar de forma relevante o custo final da operação. Em alguns casos, negociar o pacote completo da compra pode ser mais vantajoso do que buscar apenas uma redução no preço anunciado.

Nesse ambiente de maior poder de barganha, o diferencial está em negociar além do valor anunciado e analisar o custo total da aquisição. “O desconto no preço é importante, mas ele não deve ser o único ponto de negociação. O comprador pode discutir contribuição da construtora para closing costs, créditos para melhorias, upgrades de acabamento e, em alguns casos, condições de financiamento mais competitivas”, afirma André Peniche, advogado tributarista e especialista em investimentos internacionais. 

Para o investidor estrangeiro, chegar à negociação com objetivo definido, análise financeira e clareza sobre o custo total da compra tende a ampliar as chances de obter uma condição realmente vantajosa.

Essa vantagem, no entanto, só faz sentido quando o imóvel possui fundamentos sólidos. Localização, crescimento populacional, geração de empregos, demanda por aluguel, vacância, custos de condomínio, property tax, seguro e potencial de revenda precisam ser considerados antes da decisão. Um desconto pode representar uma boa oportunidade, mas também pode estar compensando excesso de estoque, baixa liquidez ou menor perspectiva de valorização.

“O que define uma boa compra é a relação entre preço, localização, demanda, liquidez e potencial de renda. O investidor precisa se perguntar se aquele imóvel continuaria sendo uma boa decisão mesmo sem o desconto”, explica Peniche. A mesma lógica vale para quem busca renda em dólar: projeções de aluguel devem considerar vacância, manutenção, administração, impostos e períodos sem locação, evitando que a análise seja baseada apenas no melhor cenário possível.

Além dos aspectos financeiros, a compra de um imóvel nos Estados Unidos também envolve decisões jurídicas, tributárias e sucessórias. “Adquirir um imóvel no exterior não é apenas uma decisão imobiliária. É preciso avaliar a forma de aquisição, as regras locais, a tributação da renda e da venda, a sucessão e a estrutura patrimonial mais adequada para o objetivo do investidor”, destaca Peniche. Para ele, a atual janela de negociação pode ser interessante, mas tende a gerar melhores resultados para quem combina preço, qualidade do ativo e planejamento de longo prazo.